Memahami Jenis Kontrak Proyek Konstruksi

Jenis Kontrak Proyek Konstruksi

Untuk memilih kontrak yang ideal dalam proyek konstruksi, perlu mempertimbangkan karakteristik dan kondisi proyek secara cermat. Dari perspektif pemilik proyek, pemilihan kontrak menjadi kunci dalam mengantisipasi dan mengelola risiko proyek. Kontrak harus transparan mengenai jangka waktu penyelesaian serta kewajiban kontraktor dalam mengatasi keterlambatan. Temukan solusi kontraktual yang sesuai dengan kebutuhan proyek untuk mengoptimalkan hasil dan mengurangi risiko.

A. Jenis Kontrak Berdasarkan Metode Pembayaran

Berdasarkan metode pembayaran, jenis kontrak dapat dibedakan menjadi:

1. Kontrak Harga Satuan (Unit price Contract)

Penilaian harga setiap unit pekerjaan dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Penentuan besarnya harga satuan harus mengakomodasi seluruh biaya yang mungkin terjadi (seperti biaya overhead, keuntungan, biaya tak terduga, dan biaya untuk mengantisipasi risiko). Perikatan terjadi terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan, sehingga kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak. Kelemahan kontrak jenis ini, pemilik proyek tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek selesai. Oleh sebab itu pemilik perlu melakukan pengukuran sendiri dan perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara akurat. Jenis kontrak ini sesuai untuk proyek dengan estimasi kuantitas yang tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya, pemasangan pipa dan sebagainya. Kontraktor banyak menggunakan metoda tidak seimbang (unbalanced), yaitu metoda dimana kontraktor mengajukan penawaran harga satuan tanpa mengubah harga keseluruhan untuk memperoleh keuntungan dalam proyek.

2. Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)

Kontraktor akan menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya overhead dan keuntungan yang umumnya didasarkan kepada persentase biaya yang dikeluarkan.

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek sulit diestimasi secara akurat, dikarenakan perencanaan belum selesai tetapi proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat (emergency). Pada kondisi yang seperti itu maka ditunjuklah kontraktor yang mampu merancang dan melaksanakan perbaikan yang diperlukan dengan segera, penetapan biaya perancangan dan perbaikan dapat dihitung langsung ditambah fee untuk kontraktor/perancang. Kekurangan jenis kontrak ini, pemilik kurang dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan terjadi.

Penentuan fee untuk kontraktor pada jenis kontrak ini dapat dilakukan dengan cara:

• Jumlah tetap (cost plus fixed fee)

Pembayaran kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan tetap (fixed fee). Kontrak semacam ini digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak yang tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana.

• Persentase biaya (cost plus percentage)

Kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan kompensasi yang besarnya didasarkan persentase biaya nyata sesuai kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak jenis ini juga digunakan untuk pekerjaan mendesak yang tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana, tetapi ada kecenderungan kontraktor memperlambat pekerjaannya untuk memperbesar biaya nyata agar kompensasi yang diterima menjadi lebih banyak.

• Jaminan biaya maksimum (cost plus fee with maximum guaranteed price)

Kontraktor akan menerima kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama dan dibatasi dalam jumlah maksimum tertentu.

3. Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)

Kontrak jenis ini digunakan pada kondisi kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran yang akan diberikan kepada kontraktor. Persyaratan utama untuk mengaplikasikan kontak jenis ini adalah perencanaan benar-benar telah selesai sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Jika anggaran biaya yang ada terbatas, maka kontrak jenis ini menjadi pilihan yang tepat.

Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk jenis kontrak ini antara lain pembangunan gedung. Kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi yang akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan.

4. Guaranteed Maximum Price Contract (GMP)

Kontrak antara pemilik proyek dengan kontraktor yang diikat oleh suatu harga maksimum tertentu untuk menyelesaikan seluruh lingkup pekerjaan yang dipersyaratkan oleh pemilik proyek.

B. Jenis Kontrak Berdasarkan Aspek Pembagian Tugas

Jenis kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas, antara lain adalah:

• Kontrak Rancang Bangun (Design and Build contract)

Pemilik hanya menentukan persyaratan-persyaratan yang diinginkan dalam KAK/TOR kepada kontraktor utama untuk nantinya dikembangkan dan dirinci. Kontraktor boleh menunjuk konsultan perencana yang lebih ahli, namun tanggung jawab sepenuhnya tetap pada kontraktor. Sistem kontrak ini dapat meperkecil resiko kesalahan perhitungan harga karena keterlibatan kontraktor dalam proses perencanaan cukup kuat.

• Kontrak Turnkey (Contractor’s Full Prefinancing Contract)

Kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada kontraktor akan dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap dioperasikan oleh pemilik. Sebagai jaminan pembayaran, kontraktor menerima surat jaminan bank senilai biaya pembangunan. Surat jaminan bank tersebut dapat dicairkan oleh kontraktor apabila pemilik gagal membayar pada waktu yang telah disepakati dan kewajiban kontraktor sudah dipenuhi semua.

• Engineering Procurement and Construction Contract (EPC)

Sistem kontrak yang mencakup lingkup tanggungjawab Engeneering (perekayasaan), procurement (pengadaan), construction (konstruksi) dan commissioning (uji-coba operasi) sampai menghasilkan sistem yang mampu berproduksi, misalnya pada proyek pembangunan pabrik.

Dengan demikian, pemahaman yang mendalam mengenai jenis kontrak proyek konstruksi menjadi kunci sukses dalam merencanakan dan melaksanakan pembangunan. Pilihlah kontrak dengan bijak sesuai karakteristik proyek Anda untuk hasil terbaik dan efisiensi optimal.